Una reforma integral de una vivienda de 100 m² tarda entre 3 y 4 meses de obra, según las referencias de Cronoshare. Ese plazo no cuenta el proyecto, la licencia ni la contratación de industriales, que en Mallorca pueden sumar varios meses más.
Esta guía recorre las fases de una reforma integral, los plazos de referencia por tamaño de vivienda y los factores que los alargan en la isla. Así puedes planificar tu fecha de entrada con una referencia realista.
En Leostroy llevamos más de 20 años ejecutando obra nueva y reformas integrales en Mallorca. Los plazos que verás son orientativos: el calendario real solo se cierra tras una visita técnica y el estudio de la vivienda.
Las fases de una reforma integral
Una reforma integral no empieza con el primer derribo. Estas son las fases, en el orden en que se ejecutan:
| Fase | Qué incluye | De qué depende su duración |
|---|---|---|
| 1. Revisión técnica y proyecto | Estado de la vivienda, viabilidad, alcance y estimación de costes | Del alcance y de si hay redistribución o estructura |
| 2. Licencia o comunicación previa | Trámite municipal según la entidad de la obra | Del ayuntamiento y del tipo de obra |
| 3. Contratación y planificación | Selección de industriales, cronograma y pedido de materiales | De los plazos de suministro de carpintería, ventanas o piedra natural |
| 4. Derribos y obra bruta | Demolición, retirada de escombros, tabiques y refuerzos | Del estado real de la vivienda al abrirla |
| 5. Instalaciones | Electricidad, fontanería y climatización | Del estado de las instalaciones existentes |
| 6. Revestimientos y pavimentos | Aislamientos, alicatados y suelos | De la superficie y del tipo de material |
| 7. Carpintería, pintura y acabados | Puertas, ventanas, pintura y remates | De la coordinación entre industriales |
| 8. Revisión final y entrega | Repasos, limpieza y certificado final de obra | De los repasos que queden pendientes |
Las fases 4 a 7 se solapan parcialmente, pero hay un orden que no se puede alterar: las instalaciones van antes de cerrar paredes y techos, y los acabados, al final.
Plazos de obra de referencia según el tamaño
Estos son los plazos de obra habituales en una vivienda de tamaño medio, sin contar proyecto ni licencia:
| Vivienda | Plazo de obra |
|---|---|
| Alrededor de 75 m² | 4 meses |
| 80 m² | 3 – 5 meses |
| 100 m² | 3 – 4 meses |
| 80 – 120 m², bien planificada y sin imprevistos | 2 – 4 meses |
La horquilla se explica por la superficie, el alcance de la obra y, sobre todo, por los imprevistos. La misma reforma se mueve entre 2 y 5 meses según lo bien planificada que esté. En Mallorca, además, hay que sumar el tiempo de proyecto y licencia.
Licencia de obras: el plazo que no controla la constructora
Antes de reformar hay que comprobar qué trámite exige el ayuntamiento. En Palma, funciona así:
- Comunicación previa: basta en actuaciones de escasa entidad constructiva.
- Licencia urbanística municipal: hace falta cuando la intervención es mayor, por ejemplo con refuerzos estructurales, demoliciones o ampliaciones.
Cuando hay licencia de por medio hay que contar con meses, no con semanas. En intervenciones estructurales, además, es obligatorio un proyecto de obras firmado por un arquitecto colegiado: sin proyecto no hay licencia.
Empezar la obra antes de recibir la resolución es el error más caro de todos. Puede acabar en paralización de la obra y multa.
Si tu vivienda tiene protección patrimonial (BIC) o está en la Serra de Tramuntana, se añaden procedimientos y normas propias que alargan el calendario.
Qué alarga los plazos de una reforma en Mallorca
Una obra casi nunca se retrasa por un gran problema. Se retrasa por pequeñas fricciones que se acumulan:
- Imprevistos al abrir. Humedad en la piedra de marés, una estructura que no aguanta lo previsto o una instalación eléctrica obsoleta. Un peritaje previo reduce el riesgo, pero no lo elimina.
- Acceso y estado del inmueble. Lo que encarece y complica una obra en la isla es casi siempre la logística: un pueblo de la Serra de Tramuntana al que no llega un camión o una finca sin camino de acceso asfaltado.
- Falta de mano de obra cualificada. El sector lleva tiempo avisando de que la escasez de profesionales y el encarecimiento de los materiales han alargado plazos y presupuestos.
- Materiales con plazo de suministro largo. Carpintería a medida, ventanas o piedra natural deben pedirse antes de que la obra los necesite.
- Decisiones sin cerrar. Elegir un acabado a mitad de obra frena la partida siguiente.
- Falta de coordinación entre industriales. Dos oficios en la misma estancia se estorban, y un hueco entre uno y otro es obra parada.
Cómo cumplir los plazos: planificar antes de empezar
Un plazo se cumple en el papel antes de cumplirse en la obra. Estas son las claves:
- Revisar el proyecto y definir el alcance antes de presupuestar. Cada cambio posterior mueve el calendario.
- Cerrar un cronograma por fases. Qué se hace primero, qué industriales coinciden en obra y de qué depende cada partida.
- Pedir pronto los materiales críticos. Los que tardan más en llegar marcan el ritmo de la obra.
- Seleccionar y coordinar a los industriales. Un único criterio de orden y plazos evita que se pisen.
- Hacer seguimiento técnico durante la ejecución. Un retraso detectado en la semana 2 se corrige. Uno detectado en la semana 10, no.
En Leostroy aplicamos este método desde la primera visita: revisión inicial, viabilidad técnica, estimación de costes, planificación y secuenciación de la obra, y control económico y de calidad hasta la entrega.
El mejor ejemplo es la renovación de la recepción y las zonas comunes del Hotel Pabisa Orlando, en Playa de Palma. Con un plazo muy exigente y el hotel en funcionamiento, planificamos la intervención por fases y coordinamos industriales y tiempos de ejecución para no interrumpir la actividad. Es el caso más exigente de planificación, y el mismo método que aplicamos en una vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda una reforma integral de un piso de 100 m²?
Entre 3 y 4 meses de obra. A ese plazo hay que sumar el proyecto, la licencia o comunicación previa y la contratación de industriales.
¿Cuánto tarda la licencia de obras en Mallorca?
Depende del ayuntamiento y del tipo de obra. Las actuaciones menores se tramitan por comunicación previa. Si hay licencia urbanística, hay que contar con meses, no con semanas.
¿Se puede vivir en la vivienda durante una reforma integral?
En una reforma integral, lo habitual es no hacerlo: se tocan instalaciones, suelos y acabados en toda la vivienda. Con una planificación por fases es posible en reformas parciales, y en proyectos concretos como un hotel en funcionamiento.
¿Qué hace que una reforma se retrase?
Los imprevistos al abrir paredes, los materiales que llegan tarde, las decisiones sin cerrar y la mala coordinación entre industriales. Casi todos se evitan con planificación previa.
¿Cuándo debo empezar a planificar para entrar en una fecha concreta?
Antes de pedir presupuestos. Calcula el plazo de obra, añade el proyecto y la licencia, y deja un margen para imprevistos.
Conclusión
Los plazos de una reforma integral en Mallorca se componen de cuatro tiempos: proyecto, licencia, contratación y obra. La obra, entre 3 y 4 meses en una vivienda de tamaño medio, es el tramo más visible. Pero es en los otros tres donde se gana o se pierde el calendario.
Si vas a reformar, en Leostroy estudiamos tu vivienda y te presentamos un calendario realista antes de empezar. Solicita tu presupuesto o conoce nuestro servicio de reforma integral en Mallorca.
